MELEK HUKUM new
Home > CASCISCUS > MELEK HUKUM new > Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan
Total Views: 71740 Share : Facebook ShareFacebook Twitter ShareTwitter Google+ ShareGoogle+
Page 5 of 89 |  < 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >  Last ›

LinMichaeL - 10/11/2011 10:07 PM
#81

Quote:
Original Posted By chuba.
ya balik ke pasal 584 BW om..

Peralihan Hak terjadi pada saat penyerahan (lavering).Jadi suatu perjanjian baik itu jual-beli,hibah ataupun pewarisan harus diikuti dengan lavering. tanpa ada levering perjanjiannya ya sah, tapi Hak nya belum beralih.

yg jadi pertanyaan pada saat apa dan dimana penyerahan terjadi? dulu sblm berlaku UU agraria terjadi pada saat pendaftaraan tanah di kantor pertanahan vide 620 BW.

terus kalo Pelepasan Hak itu harus di daftar juga ya di kantor pertanahan?

sorry nubi om o


betul, peralihan hak terjadi saat levering.
penyerahan (levering) bisa saja terjadi pada saat ttd AJB dan si pembeli membayar harganya (berkaitan dengan asas tunai dalam Jual Beli), saat itu juga si penjual melakukan penyerahan atas rumahnya. namun, bisa juga levering terjadi beberapa hari/minggu/bulan, bergantung pada kesepakatan para pihak. terkadang ada pihak yg meminta tenggang waktu mengeluarkanbrg dsb.

iya harus dilaporkan ke sana. jd notaris ngebuatkan Akta Pelepasan Hak dulu sebelumnya.

semoga mengertiiloveindonesiasiloveindonesias
LinMichaeL - 10/11/2011 10:19 PM
#82

Quote:
Original Posted By _amrozi_lagi_
Kalo para pihak turut ttd di APHT emang bisa PPAT maen koreksi aja isi akta? dan apa emang selalu disertai SKMHT?


memang tidak bisa main koreksi begitu saja.
skg yg menjadi pertanyaan sp yg salah? pihak bank atau PPAT?
bs jadi bank yg salah ksh order tuh ke PPAT nya. kalau gt y silahkan di 'diskusi' kan dengan PPATnya saja sendiri.
kalau pihak kantor pertanahan yg salah, tinggal minta koreksiiloveindonesiasiloveindonesias
sayasukro - 10/11/2011 11:44 PM
#83

ane bener2 melek tentang jual beli tanah berkat trit ente gan :matabelo
bermanpangat banget secara setiap orang nantinya bakal ngalamin prosesi ini. apdet terus gan, ane pantau terus n :rate5 buat ente D
connectingbali - 11/11/2011 05:31 AM
#84
bali kaskuser
Met Pagi,

Thread bagus n bermanfaat, buat rekan2 di Bali silahkan contact ane bantu juga dari sini..

Salam Hangat!
LinMichaeL - 11/11/2011 09:47 AM
#85

Quote:
Original Posted By sayasukro
ane bener2 melek tentang jual beli tanah berkat trit ente gan :matabelo
bermanpangat banget secara setiap orang nantinya bakal ngalamin prosesi ini. apdet terus gan, ane pantau terus n :rate5 buat ente D


saya akan segera lengkapi gan, lagi sibuk akhir2 ini..
pengen lengekapi pake foto tp koq ribet, hahailoveindonesiasiloveindonesias
LinMichaeL - 11/11/2011 09:48 AM
#86

Quote:
Original Posted By connectingbali
Met Pagi,

Thread bagus n bermanfaat, buat rekan2 di Bali silahkan contact ane bantu juga dari sini..

Salam Hangat!



Sip2 ada temen dari Bali..iloveindonesiasiloveindonesias

Salam kenal..

Salam sejahterailoveindonesias
4ki_full - 11/11/2011 11:15 AM
#87

Wah Bagus neh, ane ijin bukmak dulu gann
LinMichaeL - 11/11/2011 11:19 AM
#88

Quote:
Original Posted By 4ki_full
Wah Bagus neh, ane ijin bukmak dulu gann


iloveindonesiascendolsiloveindonesias
dust_yankuro - 11/11/2011 11:48 AM
#89

ortu ane punya sepetak tanah mau di jual..
namun udh beberapa tahun blm di bayar pajak ny..
kalau ntar jd di jual atau udah laku, bisa bermasalah gk gan??
sun218 - 11/11/2011 12:02 PM
#90

Quote:
Original Posted By dust_yankuro
ortu ane punya sepetak tanah mau di jual..
namun udh beberapa tahun blm di bayar pajak ny..
kalau ntar jd di jual atau udah laku, bisa bermasalah gk gan??


masalahnya cuma agan harus lunasi terlebih dahulu tunggakan PBB plus sanksi denda 2% per bulan keterlambatan, maksimum 48%.
LinMichaeL - 11/11/2011 01:27 PM
#91

Quote:
Original Posted By dust_yankuro
ortu ane punya sepetak tanah mau di jual..
namun udh beberapa tahun blm di bayar pajak ny..
kalau ntar jd di jual atau udah laku, bisa bermasalah gk gan??


agan harus lunasi dahulu tunggakan2 yg ada, setelah itu jual beli gak akan ada masalah gara2 pajak itu lagi. kalo agan keberatan mengenai tunggakan, dgn sedikit perjuangan tentunya, minta keringanan aja.. tp saya kurang jelas mengenai prosedurnya. bbrp org saya tau pernah melakukan itu dan bisa,,iloveindonesiasiloveindonesias
chuba. - 11/11/2011 05:04 PM
#92

Quote:
Original Posted By dust_yankuro
ortu ane punya sepetak tanah mau di jual..
namun udh beberapa tahun blm di bayar pajak ny..
kalau ntar jd di jual atau udah laku, bisa bermasalah gk gan??

Enggalah, kalo bisa nego aja ama yg beli duit buat bayr pbb nya dr dia D Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan
LinMichaeL - 11/11/2011 10:21 PM
#93

Quote:
Original Posted By chuba.
Enggalah, kalo bisa nego aja ama yg beli duit buat bayr pbb nya dr dia D Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan


iya, berdoa pembelinya baik hati dan tidak sombong..cendolscendols
andri0899 - 11/11/2011 10:57 PM
#94
Bantu Ane gan soal sertifikatnya
Salam Kaskuser

Juragan TS dan kaskuser2 mastah di bidang jual beli tanah dan bangunan, ane Minta Bantuan Pencerahannya ane lagi ada trouble sama transaksi jual beli rumah.

Ada sebuah Rumah dengan harga 48jt, nego nego dan nego nihil hasilnya tetep Bu Euis tersebut kekeuh menjual rumahnya dengan harga tersebut. Karena desakan dan kondisi yang mengharuskan Ane harus cepat2 pindah.

Akhirnya Ane membeli rumah tersebut dengan harga 40jt dan Ibu Euis tersebut memberikan keringanan untuk melunasi sisa 8jt di beri tempo jangka waktu selama 18 bulan.

DENGAN SYARAT sebelum LUNAS untuk Sertifikat Rumahnya tidak di berikan dulu kepada kami. Dan Dia Juga Jujur bahwa Sertifikat Rumahnya berada di Bank ULAM saat ini dijadikan Garansi terkait pinjaman uangnya yg masih sisa 10jt lagi. Jadi dia Bilang BARTER jika nt udah lunasin semuanya, nt tau ada aja tuh si sertifikat.


Transaksi Jual Beli kami menggunakan SURAT PERJANJIAN JUAL - BELI RUMAH di atas materai dengan saksi dari RT setempat.

preview sedikit isi surat perjanjiannya sebagai berikut :
Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan

Nah disini yang jadi masalah adalah Nomor sertifikatnya tidak dia isi karena dia tidak punya copyan sertifikatnya tersebut saat di jadikan garansi ke bank. Ibu Euis beralasan akan menfollow up ke bank agar minta copynya terkait Ane kan pengen liat tuh si sertifikatnya, walaupun hanya foto copyannya.

hampir 2 minggu berlalu setelah transaksi, tadi pagi dia telepon bahwa dia sudah berusaha ke bank untuk meminta foto copyannya dengan di bantu Marketing dari banknya. Saat pembicaraan lewat telepon karena ane lagi gawe gan. Bahwa memang benar si Ibu Euis tersebut masih mempunyai sisa hutangnya sekitar 10jt. dan memang benar Sertifikatnya atas nama beliau begitu singkatnya. Tapi mohon maaf untuk sertifikatnya sudah ada di Bank Jakarta pusatnya, karena Ibu Euis meminjam dari cabangnya yaitu di Karawang.

Jadi yang ane ributkan disini adalah bukti bahwa sertifikatnya adalah ADA BENAR kemudian ane akan revisi Surat Perjanjian Jual-Belinya dengan ada data No. Sertifikatnya tersebut. Tapi Si pihak penjual tidak bisa memberikan copyannya ke Ane. Dia juga bilang kalo memang nt kurang percaya kepada saya sebagai jaminan yang lain saya taruh sertifikat rumahnya yang lain bagaimana? (jadi dia menekankan NT ke ANE HANYA BERMODALKAN KEPERCAYAAN toh nanti kalo nt udah lunasin juga tar sertifikatnya tau bakal ada). Begitu gan?

Ane bingung banget gan tolongin ane, takutnya tar2 kalo gak di ributin sekarang2 kan masih anget2nya. Takutnya sesuatu hal yang gak di inginkan ane gitu sebagai posisi pembeli, yang hanya bermodalkan Surat Perjanjian Jual-Beli di atas materai tanpa menerangkan Rumah yang di jual tersebut bernomor sertifikat = xxxxx.

Memang disini salah ane gan, terlalu terburu2 mengambil keputusan kurang pengetahuan juga tentang semua prosedurnya, tapi mau gimana sekarang sudah terjadi dan pada waktu itu juga ane itu keadaannya memang harus cepet2 pindah dari rumah yang lama karena sudah di jual dan bayarkan KONTAN oleh pembeli.

MOHON BANTUANNYA SEKALI LAGI PARA MASTAH DAN YANG TAHU BERI ANE SOLUSI YANG TERBAIK …..

TERIMAKASIH.
Marketgeneral - 12/11/2011 01:37 AM
#95

.
Numpang izin nyimak gan ...
.
Ane PM gan ...
LinMichaeL - 12/11/2011 09:57 AM
#96

Quote:
Original Posted By andri0899
Salam Kaskuser

Juragan TS dan kaskuser2 mastah di bidang jual beli tanah dan bangunan, ane Minta Bantuan Pencerahannya ane lagi ada trouble sama transaksi jual beli rumah.

Ada sebuah Rumah dengan harga 48jt, nego nego dan nego nihil hasilnya tetep Bu Euis tersebut kekeuh menjual rumahnya dengan harga tersebut. Karena desakan dan kondisi yang mengharuskan Ane harus cepat2 pindah.

Akhirnya Ane membeli rumah tersebut dengan harga 40jt dan Ibu Euis tersebut memberikan keringanan untuk melunasi sisa 8jt di beri tempo jangka waktu selama 18 bulan.

DENGAN SYARAT sebelum LUNAS untuk Sertifikat Rumahnya tidak di berikan dulu kepada kami. Dan Dia Juga Jujur bahwa Sertifikat Rumahnya berada di Bank ULAM saat ini dijadikan Garansi terkait pinjaman uangnya yg masih sisa 10jt lagi. Jadi dia Bilang BARTER jika nt udah lunasin semuanya, nt tau ada aja tuh si sertifikat.


Transaksi Jual Beli kami menggunakan SURAT PERJANJIAN JUAL - BELI RUMAH di atas materai dengan saksi dari RT setempat.

preview sedikit isi surat perjanjiannya sebagai berikut :
Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan

Nah disini yang jadi masalah adalah Nomor sertifikatnya tidak dia isi karena dia tidak punya copyan sertifikatnya tersebut saat di jadikan garansi ke bank. Ibu Euis beralasan akan menfollow up ke bank agar minta copynya terkait Ane kan pengen liat tuh si sertifikatnya, walaupun hanya foto copyannya.

hampir 2 minggu berlalu setelah transaksi, tadi pagi dia telepon bahwa dia sudah berusaha ke bank untuk meminta foto copyannya dengan di bantu Marketing dari banknya. Saat pembicaraan lewat telepon karena ane lagi gawe gan. Bahwa memang benar si Ibu Euis tersebut masih mempunyai sisa hutangnya sekitar 10jt. dan memang benar Sertifikatnya atas nama beliau begitu singkatnya. Tapi mohon maaf untuk sertifikatnya sudah ada di Bank Jakarta pusatnya, karena Ibu Euis meminjam dari cabangnya yaitu di Karawang.

Jadi yang ane ributkan disini adalah bukti bahwa sertifikatnya adalah ADA BENAR kemudian ane akan revisi Surat Perjanjian Jual-Belinya dengan ada data No. Sertifikatnya tersebut. Tapi Si pihak penjual tidak bisa memberikan copyannya ke Ane. Dia juga bilang kalo memang nt kurang percaya kepada saya sebagai jaminan yang lain saya taruh sertifikat rumahnya yang lain bagaimana? (jadi dia menekankan NT ke ANE HANYA BERMODALKAN KEPERCAYAAN toh nanti kalo nt udah lunasin juga tar sertifikatnya tau bakal ada). Begitu gan?

Ane bingung banget gan tolongin ane, takutnya tar2 kalo gak di ributin sekarang2 kan masih anget2nya. Takutnya sesuatu hal yang gak di inginkan ane gitu sebagai posisi pembeli, yang hanya bermodalkan Surat Perjanjian Jual-Beli di atas materai tanpa menerangkan Rumah yang di jual tersebut bernomor sertifikat = xxxxx.

Memang disini salah ane gan, terlalu terburu2 mengambil keputusan kurang pengetahuan juga tentang semua prosedurnya, tapi mau gimana sekarang sudah terjadi dan pada waktu itu juga ane itu keadaannya memang harus cepet2 pindah dari rumah yang lama karena sudah di jual dan bayarkan KONTAN oleh pembeli.

MOHON BANTUANNYA SEKALI LAGI PARA MASTAH DAN YANG TAHU BERI ANE SOLUSI YANG TERBAIK …..

TERIMAKASIH.


Sertipikatnya apa y gan? SHM/SHGB?
Itu perjanjian di atas meterai sebenarnya 'tidak ada gunanya' gan. karena untuk dibalik nama di Kantor Pertanahan, wajib menggunakan AJB yg dibuat oleh PPAT, seperti yg saya jelaskan di page 1.

lalu agan saat membeli juga tidak melakukan checking sertipikat dulu tentunya (karena sedang di bank), pdhl itu sangat penting untuk melihat apakah tanah yg agan beli bersih atau tidak. page 1.

saran saya, agar agan gak jantungan, segera diupayakan untuk membuat ikatan jual beli di hadapan notaris. untuk memperkuat posisi agan sebagai pembeli. tentu sebaiknya juga dichecking dl agar memastikan sertipikatnya baik2 saja. memang susah meminjam sertpikat yg sedang dijaminkan, oleh karena itu agan terpaksa menggunakan notaris yg bekerja sama dengan bank tersebut. (biasa bank tidak berkeberatan kalo dipinjamkan ke notaris rekanan nya)

dengan adanya ikatan jual beli, maka setelah agan sudah memiliki sisanya untuk melunasi, agan bisa tanda tangan AJB di hadapan PPAT dan bisa diurus balik nama. di page 1 post no 3 ada penjelasan sedikit kalo agan beli tanah yg sertipnya masih dijaminkan.

semoga membantu. yg lain ada masukan? thx
LinMichaeL - 12/11/2011 09:58 AM
#97

Quote:
Original Posted By Marketgeneral
.
Numpang izin nyimak gan ...
.
Ane PM gan ...


cekpms
shinc35 - 12/11/2011 01:06 PM
#98
Urgent
Gan mau nanya nih. Lumayan urgent.

Misal saya beli kavling dan bangun rumah baru di seseorang PRIBADI, BUKAN PERUSAHAAN.
Sertifikat kavling tersebut sudah SHM atas nama orang tersebut.
Jual beli dilakukan secara cash (tanpa KPR).

Nah apakah keuntungan dan kerugian langkah jual beli berikut ini.

1. Jual beli diresmikan di notaris dalam status RUMAH (tanah+bangunan).
Dalam bayangan saya, pajak beli yang harus saya bayar adalah BPHTB tanah dan BPHTB bangunan.

2. Jual beli diresmikan di notaris dalam status TANAH.
Harapan saya pajak yang dibayarkan lebih ringan, karena hanya BPHTB tanah. Dalam bayangan saya hal ini sangat mungkin dilakukan karena sertifikat atas nama PERSEORANGAN dan sudah SHM. Saya dengar hal ini tidak bisa dilakukan oleh perusahaan, tapi bisa oleh perorangan.
Jadi seakan-akan saya nantinya membangun sendiri rumah di atas tanah tersebut (tanpa dikenai BPHTB rumah). Luas rumah juga kecil sehingga saya tidak khawatir terkena PPN.

Mohon analisa plus minus dari kedua langkah tersebut. Thanks!



PERTANYAAN LAIN

Apakah biaya-biaya seperti SKMHT dan APHT itu hanya untuk KPR, ataukah juga untuk pembelian cash?
LinMichaeL - 12/11/2011 11:51 PM
#99

Quote:
Original Posted By shinc35
Gan mau nanya nih. Lumayan urgent.

Misal saya beli kavling dan bangun rumah baru di seseorang PRIBADI, BUKAN PERUSAHAAN.
Sertifikat kavling tersebut sudah SHM atas nama orang tersebut.
Jual beli dilakukan secara cash (tanpa KPR).

Nah apakah keuntungan dan kerugian langkah jual beli berikut ini.

1. Jual beli diresmikan di notaris dalam status RUMAH (tanah+bangunan).
Dalam bayangan saya, pajak beli yang harus saya bayar adalah BPHTB tanah dan BPHTB bangunan.

2. Jual beli diresmikan di notaris dalam status TANAH.
Harapan saya pajak yang dibayarkan lebih ringan, karena hanya BPHTB tanah. Dalam bayangan saya hal ini sangat mungkin dilakukan karena sertifikat atas nama PERSEORANGAN dan sudah SHM. Saya dengar hal ini tidak bisa dilakukan oleh perusahaan, tapi bisa oleh perorangan.
Jadi seakan-akan saya nantinya membangun sendiri rumah di atas tanah tersebut (tanpa dikenai BPHTB rumah). Luas rumah juga kecil sehingga saya tidak khawatir terkena PPN.

Mohon analisa plus minus dari kedua langkah tersebut. Thanks!



PERTANYAAN LAIN

Apakah biaya-biaya seperti SKMHT dan APHT itu hanya untuk KPR, ataukah juga untuk pembelian cash?


Kalau sebelum anda beli bangunan/rumahnya sudah nongol/berdiri, agan gak bisa cuma bayar BPHTB saja. Nanti Pemkot akan melakukan survey ke lapangan dan bila didapati ada bangunan (padahal agan cuma bayar BPHTB untuk tanah saja), bukti bayar BPHTB agan pasti tidak akan divalidasi dan kalo tidak divalidasi maka Kantor Pertanahan gak mau memproses balik nama. Hal ini disebabkan karena agan dianggap kurang bayar pajak.
Kalau agan mau mencoba, dengan harapan lolos, ya itu terserah kebijaksanaan agan. Namun, perlu diperhatikan 2 hal:
1. PPAT biasanya tidak mau melakukan hal tersebut kalo tau ada bangunan di atasnya.
2. Sekalipun PPAT mau, tapi ternyata setelah di survey ketauan ada bangunan, apa agan siap mengeluarkan uang lebih banyak? Karena agan harus melunasi kekurangan pajak agan (BPHTB) dan pajak penjual (PPH). Berdasarkan pengalaman, setelah tandatangan AJB dan menerima uang, penjual tentu saja tidak mau repot lagi. sehingga kalo ada kurang bayar, biasanya si penjual jg g mau tau. kalau emang agan percaya sm penjualnya sih lain cerita.

Iya biaya Perjanjian Kredit, APHT, SKMHT itu untuk kredit saja.

semoga membantu.

cendolscendols:rate5
shinc35 - 13/11/2011 09:16 AM
#100

Quote:
Original Posted By LinMichaeL
Kalau sebelum anda beli bangunan/rumahnya sudah nongol/berdiri, agan gak bisa cuma bayar BPHTB saja. Nanti Pemkot akan melakukan survey ke lapangan dan bila didapati ada bangunan (padahal agan cuma bayar BPHTB untuk tanah saja), bukti bayar BPHTB agan pasti tidak akan divalidasi dan kalo tidak divalidasi maka Kantor Pertanahan gak mau memproses balik nama. Hal ini disebabkan karena agan dianggap kurang bayar pajak.
Kalau agan mau mencoba, dengan harapan lolos, ya itu terserah kebijaksanaan agan. Namun, perlu diperhatikan 2 hal:
1. PPAT biasanya tidak mau melakukan hal tersebut kalo tau ada bangunan di atasnya.
2. Sekalipun PPAT mau, tapi ternyata setelah di survey ketauan ada bangunan, apa agan siap mengeluarkan uang lebih banyak? Karena agan harus melunasi kekurangan pajak agan (BPHTB) dan pajak penjual (PPH). Berdasarkan pengalaman, setelah tandatangan AJB dan menerima uang, penjual tentu saja tidak mau repot lagi. sehingga kalo ada kurang bayar, biasanya si penjual jg g mau tau. kalau emang agan percaya sm penjualnya sih lain cerita.

Iya biaya Perjanjian Kredit, APHT, SKMHT itu untuk kredit saja.

semoga membantu.

cendolscendols:rate5




Thanks gan.
Kalo begitu memang amannya bayar penuh ya.

Terus bisa minta daftar biaya/pajak yang harus saya bayar untuk proses tanda tangan? Sedetil dan sekecil-kecilnya, lumrahnya. Supaya tidak jadi ajang aji mumpung penjual.

Yang saya tahu:
PPh >-- kewajiban penjual
BPHTB >-- kewajiban pembeli
Biaya notaris >-- kewajiban siapa? besarnya berapa?
Biaya Balik Nama >-- kewajiban siapa? besarnya berapa?
Biaya AJB >-- kewajiban siapa? besarnya berapa?
Biaya pengecekan sertifikat >-- bener ada? kewajiban siapa? besarnya berapa?
dll (please dilengkapi)

Saya tahu mestinya itu tergantung kesepakatan. Tapi berhubung tidak ada pembicaraan di awal, saya ingin tahu lazimnya bagaimana.
Page 5 of 89 |  < 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >  Last ›
Home > CASCISCUS > MELEK HUKUM new > Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan